南海一富豪葉先生花了4300多萬元買下了超級“豪宅”，可是別墅一直閑置至今，長達近六年的時間都沒有居住，這背后有著什么樣的原因？原來，葉先生在2010年年底買下這幢別墅時，就發(fā)現(xiàn)墻體出現(xiàn)漏水并拒絕收樓，在去年他還一紙訴狀將開發(fā)商告上了法庭，不過經(jīng)歷了一、二審，法院均認為漏水問題沒有如他所說“嚴重影響正常居住”，判決葉先生敗訴。

這起超級豪宅糾紛的背后，也提醒市民在拒絕收樓后，應該及時保存相關(guān)證據(jù)，以維護自身的權(quán)益。

豪氣：花4000余萬元買別墅，因漏水拒絕收樓

7000多畝生態(tài)大社區(qū)，廣佛交界、山湖環(huán)繞、配套郊野森林公園、生態(tài)濕地公園、高爾夫球場……

2010年年底，葉先生被位于南海區(qū)里水鎮(zhèn)的一個高檔小區(qū)以及其優(yōu)越的周邊配套環(huán)境所吸引，并于同年12月以首付1300余萬元，貸款3000萬元的方式，購買了小區(qū)內(nèi)一處高檔別墅。

雙方簽訂《商品房買賣合同》后，葉先生便迫不及待地于當日向開發(fā)商申請改變別墅院落格局，拆除樹種，調(diào)換石頭等，以盡快建成自己心目中的“豪宅”。不過，就在此過程中，葉先生發(fā)現(xiàn)別墅有滲水的質(zhì)量問題，便開始與開發(fā)商漫長的交涉過程，也一直沒有辦理收樓手續(xù)，一拖便是4年多。

在這4年多里，葉先生雖然一直沒有實際入住，但對房屋十分關(guān)注，曾就房屋質(zhì)量及交付問題多次與開發(fā)商通過電話、往來函件、現(xiàn)場商談等多種方式交涉，開發(fā)商也多次發(fā)函至合同注明地址催促葉先生收樓并支付物管費。

一直至去年1月，葉先生一紙訴狀將開發(fā)商告上法院，以遲延交樓為由要求解除購房合同。而到了此時，葉先生已經(jīng)把別墅的貸款全部還清。

疑問：房屋怎樣才算“嚴重影響正常居住”？

法庭上，雙方各執(zhí)一詞。南海法院經(jīng)審理后認為，目前無證據(jù)證明其主張的房屋漏水問題涉及房屋基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)或直接關(guān)系居住安全，不能作為拒絕收樓的理由，最終判決駁回葉先生的訴請。

葉先生不服一審判決，向佛山中院提起了上訴。《較高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二、第十三條分別規(guī)定，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，又或者因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，法院應予支持。因此，葉先生上訴的理由主要集中在涉案的房屋怎么才算“嚴重影響正常居住”。

他表示，一審法院根本沒有去現(xiàn)場實地查看，就草率認定別墅的漏水問題不涉及房屋基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)或直接關(guān)系居住安全，顯然有不尊重事實之嫌。退一步來說，即使涉訟房屋的漏水問題不涉及房屋的基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)，但亦將嚴重影響居住。

“涉案的房屋是一套價值四千多萬元的別墅，這說明葉先生對居住要求和生活品質(zhì)有很高的要求。但他在合同約定的交樓期之前就發(fā)現(xiàn)了涉訟房屋存在漏水問題，顯然是不能讓人接受的，因為在漏水問題未解決前就對別墅進行裝修，肯定會影響裝修效果，并且會對裝飾材料造成損害?！比~先生的律師指出，只要房屋存在的質(zhì)量問題在客觀上嚴重影響居住使用者的居住體驗感受，使之無法接受在這一房屋里居住則應當就構(gòu)成嚴重影響居住。法院還應考慮到購買者自身的居住要求層次以及涉訟房屋本身的價值。

最終判決：考慮“居住層次”的說法無法律依據(jù)

上訴被駁回

佛山中院認為，所謂房屋主體質(zhì)量不合格，主要是指建筑物的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程不合格。開發(fā)商提供了《竣工驗收備案表》等材料予以證明，涉案的別墅于2010年12月15日經(jīng)竣工驗收備案，證明其地基與基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程的驗收已經(jīng)合格。該《竣工驗收備案表》經(jīng)佛山市南海區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局審核備案，并作為案件的定案依據(jù)，法院據(jù)此認定涉訟房屋在約定的交付期限內(nèi)已具備約定的交付條件，葉先生的上訴理由不成立。

對于葉先生提出的“嚴重影響居住的標準還應當適當參考涉訟房屋的價值和葉先生的居住要求層次”的說法，法院同樣認為沒有法律依據(jù)，不予支持。

鑒于葉先生沒有足夠證據(jù)證明別墅存在嚴重質(zhì)量問題，法院據(jù)此終審駁回了葉先生的上訴請求，維持原判。

葉先生說

目前的狀況是，房屋存在墻體裂縫導致漏水情況，不符合居住條件，不能交付使用。

開發(fā)商說

我們已經(jīng)依約將符合合同約定及法律規(guī)定的交付條件的房屋交付葉先生。在葉先生購房時，涉及的別墅已經(jīng)建成，為現(xiàn)房，葉先生已經(jīng)對房屋狀況、周邊仔細勘察。此外，早已將收樓通知郵寄至葉先生合同注明地址，房屋滲水問題是因長時間無人入住所致，物業(yè)也已組織維修。

法院說——

南海法院經(jīng)審理后認為，開發(fā)商曾向葉先生寄送辦理房產(chǎn)證通知書、律師函等文件，載明房屋交付時間，催促葉先生收樓，葉先生拒絕收樓。但是，目前無證據(jù)證明其主張的房屋漏水問題涉及房屋基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)或直接關(guān)系居住安全，不能作為拒絕收樓的理由。

法院提醒

1 什么理由可拒絕收樓？

法律人士表示，業(yè)主可以拒絕收樓的條件包括多個方面，比如說不具備小區(qū)道路暢通的；未接通水、電、燃氣、暖氣等的；未取得《竣工驗收備案表》的；不提供《住宅工程質(zhì)量分戶驗收記錄》的；開發(fā)商無故比原合同約定時間延遲交樓，經(jīng)購房人催告后超過3個月交房的；合同沒有約定，且房屋實際交付面積比原合同規(guī)定誤差比絕對值超過3%（不含3%）的；房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量確實不合格的；房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用的等等。

2 什么才算“質(zhì)量問題”？

南海法院表示，具體到“質(zhì)量問題”拒絕收樓的理由，關(guān)于“質(zhì)量問題”界定十分寬泛，小到掉螺絲，大到房屋倒塌，都屬于市民廣義上認為的“質(zhì)量問題”。

業(yè)主需分辨是否為國家規(guī)定或合同約定的可退房情形，并非所有質(zhì)量問題均是拒絕收樓的正當理由，如為小問題，可收樓的同時在收樓確認書上備注所存在的問題，聯(lián)系開發(fā)商進行后期維修處理；如為影響房屋安全、結(jié)構(gòu)的嚴重質(zhì)量問題，協(xié)商不成則建議業(yè)主委托專業(yè)鑒定單位鑒定質(zhì)量問題，尋求法律途徑解決。

3 拒絕收樓后要怎么保留證據(jù)？

南海法院提醒，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題并拒絕收樓時，要注意完成以下三個步驟：一是發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題時拍下有時間信息的照片；二是與開發(fā)商共同簽署確認房屋質(zhì)量問題的材料；三是事后立即發(fā)函向開發(fā)商反映質(zhì)量問題。