青島市自去年開展“工程質量治理兩年行動”以來，房屋質量得到顯著提升，群眾對住宅質量滿意率明顯提高，達到95%以上。但是由于目前建筑施工尚以勞動密集型的手工作業(yè)為主，一些常見質量問題如滲漏等仍難以徹底杜絕。對此，近日青島市建管局針對住戶在購房及使用過程中出現(xiàn)的問題，發(fā)布了相關建議和指導，其中，防水工程成此次指導重點。

　　最嚴工程質量治理行動　

　　2014年9月，國家住建部召開全國工程質量治理兩年行動電視電話會議，在全國范圍組織開展為期兩年的工程質量治理專項行動。隨后，青島市印發(fā)了《全市建設工程質量治理兩年行動實施方案》，自去年9月起至2016年8月,利用兩年時間,在全市集中開展建設工程質量治理行動,全面提升青島工程質量總體水平。

　　工程質量治理行動實施一年來，青島市實行了最嚴厲的責任追究和倒查制度。對存在嚴重工程質量問題、發(fā)生工程質量事故的,各區(qū)市建設行政主管部門除給予考核扣分處理外,還要依法處罰參建單位,嚴格按照相關規(guī)定,追究項目負責人質量終身責任。青島市要求所有在建工程，建設單位都要建立五方主體項目負責人質量終身責任信息檔案并存于施工現(xiàn)場備查,工程竣工后統(tǒng)一移交城建檔案管理部門。工程竣工后,建設單位要在建筑物顯著位置鑲刻時間很長的性銘牌,載明建設、勘察、設計、施工、監(jiān)理、保溫施工等單位名稱和項目負責人姓名,否則不予辦理竣工驗收備案手續(xù)。

　　新房各部位都有保修期出臺

　　青島市自去年開展工程質量治理兩年行動以來，房屋質量得到顯著提升。市建管局發(fā)布的數據顯示，青島市群眾對住宅質量滿意率明顯達到95%以上，數字有明顯提升。但由于目前建筑施工尚以勞動密集型的手工作業(yè)為主，一些質量常見問題如滲漏等未徹底杜絕。和家電、汽車等商品一樣，商品房也有保修期。市建管局相關人士表示，按照國家相關規(guī)定，在正常使用條件下，建設工程的較低保修期限為：基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。

　　相關律師指出，《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》要求，住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算。如業(yè)主和開發(fā)商在購房合同中對保修期另有約定，則按照約定執(zhí)行，但約定的較低保修期限不能低于上述規(guī)定。

　　新房子漏雨應找開發(fā)商

　　房子在保修期內出了質量問題應該找誰？盛雁說，業(yè)主和開發(fā)商簽訂了房屋買賣合同 （合同均為格式合同），約定了價格、面積、違約責任、保修內容和保修期限等。由于業(yè)主和開發(fā)商構成買賣關系，房子在保修期內出現(xiàn)質量問題，開發(fā)商對其房屋產品承擔質量保修責任是必然的，建議業(yè)主向開發(fā)商協(xié)商解決。

　　在保修期內開發(fā)商不履行保修義務怎么辦？建管局相關人士表示，房子在保修期和保修范圍內出現(xiàn)質量問題，開發(fā)商不履行保修義務的，屬合同違約行為，建議業(yè)主根據購房合同約定，及時通過司法途徑解決，以維護自身合法權益。

　　而一旦超過保修期的房屋出現(xiàn)質量問題，則針對房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造問題，青島市于2012年3月1日起施行《青島市房屋專項維修資金管理辦法（試行）》，通過建立房屋專項維修資金管理和使用制度，解決房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。對于非公共部位，則由業(yè)主或產權人自行維修解決。

　　通過司法途徑仲裁解決

　　律師給出的建議是：業(yè)主與開發(fā)商是買賣合同關系，合同約定了工程質量保修期限和保修責任。如果開發(fā)商不履行保修義務即違約，應當承擔違約責任，業(yè)主可以根據購房合同約定的違約責任追究方式追究開發(fā)商的責任，及時通過如司法途徑或仲裁方式解決。 《較高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》也進行了明確：第十二條，因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。第十三條，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

　　　收房時應注意十大問題

　　1.墻身、地面及梁、柱構件有無裂縫；

　　2.地面、精裝修瓷磚、地面磚有無空鼓；

　　3.構件和房間凈空尺寸偏差是否在允許范圍；

　　4.墻體、地面平整度偏差是否在允許范圍；

　　5.衛(wèi)生間、廚房、頂層屋面、外墻外窗有無滲漏痕跡；

　　6.門窗開啟、閉合是否順暢；

　　7.洗菜盆、衛(wèi)生器具排水是否通暢；

　　8.衛(wèi)生間地漏附近是否積水；

　　9.電源插座是否帶電；

　　10.抽氣道、吸排油煙道在做點火試驗檢查時是否排氣暢通。

　　提醒：業(yè)主收房時，較好攜帶尺子、小錘子、手電、測電筆等工具，仔細檢查過程中，如發(fā)現(xiàn)質量問題，可要求開發(fā)商維修好后再交房。在不影響裝修使用的情況下，也可由雙方共同做好記錄約定維修時間，先行交房。因此，交房時，業(yè)主處于主動地位，應仔細、及時檢查是否有質量問題，更有效地保障自身權益。

　　住宅工程質量12大通病

　　1.鋼筋混凝土現(xiàn)澆樓板裂縫：現(xiàn)澆板易產生貫通性裂縫或上表面裂縫；現(xiàn)澆板外角部位易產生斜裂縫；現(xiàn)澆板沿預埋線管易產生裂縫。

　　2.填充墻裂縫：不同基體材料交接部位易產生裂縫；填充墻臨時施工洞口周邊易產生裂縫；填充墻內暗敷線管處易產生裂縫。

　　3.墻面抹灰裂縫：抹灰墻面易出現(xiàn)空鼓、裂縫。

　　4.外墻保溫飾面層裂縫、滲漏：飾面層易出現(xiàn)開裂，外墻易產生滲漏。

　　5.外窗滲漏：外窗框周邊易出現(xiàn)滲水；組合窗的拼接處易出現(xiàn)滲水。

　　6.有防水要求的房間地面滲漏：管根、墻根、板底等部位易出現(xiàn)滲漏。

　　7.屋面滲漏：屋面細部處理不規(guī)范，易產生漏水、滲水。

　　8.衛(wèi)生間局部等電位聯(lián)結做法不規(guī)范：等電位聯(lián)結做法不正確或局部漏做，不能起到等電位保護作用。

　　9.電氣暗配管不通，管內穿線“死線”，金屬線管有毛刺：電線導管出現(xiàn)扁折、斷開、不通，金屬線管斷口處有毛刺導致無法穿線或穿線困難，造成導線絕緣層損壞，造成電氣不通或跳閘。

　　10.戶內配電箱安裝及配線不規(guī)范，存在安全隱患：配電箱安裝高度不符要求，進線保護管管口位置不規(guī)范，箱、盤內配線壓接不牢固；多股線隨意剪芯線、搪錫處理差；回路標識不清；漏電開關動作不靈敏。

　　11.地漏安裝不規(guī)范，水封深度不足：地漏標高控制不準確，地面坡度不符要求，排水不暢；地漏水封深度不足，有害氣體外泄。

　　12.散熱器安裝不規(guī)范，散熱器支管滲漏：散熱器安裝固定不牢，支管少支架，管件接口易發(fā)生漏水。